Natürlich wird kaum ein Immobilienkäufer die Finanzierung freiwillig kündigen, oft zwingen aber unvorhersehbare Ereignisse wie Scheidung, Krankheit oder berufsbedingter Standortwechsel dazu. Wer zu Finanzierungsbeginn die Kombifinanzierung dem Annuitätendarlehen vorgezogen hatte, muss bei der Kündigung umfangreichere Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Was genau ist unter Vorfälligkeitsentschädigung zu verstehen?

Ein Baukredit geht über zehn oder mehr Jahre, oft wird nach dem ersten Kredit ein Anschlussdarlehen aufgenommen. Banken verbuchen bei Vertragsabschluss die insgesamt nicht geringen Zinsen immer auf der Einnahmenseite und verlangen bei vorzeitiger Kündigung eine Entschädigung für den entstandenen Zinsschaden. Wenn ein Bauherr aus beliebigem Grund das Darlehen vorzeitig an den Kreditgeber zurückzahlt, muss er einen Teil der entgangenen Zinseinnahmen per Vorfälligkeitsentschädigung begleichen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Kombifinanzierung versus Annuitätendarlehen

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Bei der Baufinanzierung können Bauherren unter zwei Finanzierungsmodellen wählen. Wer sich für die Kombifinanzierung entscheidet, erhält zunächst ein sogenanntes Vorausdarlehen tilgungsfrei und bedient einen Bausparvertrag. Diese Zahlungen tangieren aber nicht die bis zum Ablösezeitpunkt konstant hoch bleibende Restschuld, die Zinslast bleibt also identisch. Fachleute haben nun festgestellt, dass Immobilienkäufer, die sich für die Kombifinanzierung entschieden hatten, bei einer Kündigung deutlich mehr Geld für die Vorfälligkeitsentschädigung aufbringen müssen.

Wer die eigenen vier Wände mit einem Annuitätendarlehen finanziert, kommt bei einer ungewollten Kündigung oft günstiger aus dem Vertrag. Warum? Weil bei dieser Finanzierungsform ab der ersten Kreditrate bereits die Schuld getilgt wird und der Bank somit weniger Zinsausfall droht. Ein wichtiger Faktor ist bei der Vorfälligkeitsentschädigung die Laufzeit. Diese führt unweigerlich zu geringerer Restschuld und damit zu weniger umfangreichem Zinsschaden für die Bank. Das Geldhaus muss zwar bei vorzeitiger Kündigung immer entschädigt werden, aber bei einem Annuitätendarlehen fällt der Anspruch meist deutlich niedriger aus.

Was können Immobilienkäufer tun, um der Kostenfalle zu entgehen?

Die von vielen Experten vorgeschlagene solide Lebensplanung erweist sich in der Praxis als wenig hilfreich. Kein Bauherr kann wissen, ob und wann die Lebensgefährtin eigene Wege gehen will oder wie sich das ihn beschäftigende Unternehmen langfristig entwickelt. Zudem hat jeder Immobilienkäufer nur begrenzten Einfluss auf die eigene Gesundheit, die ist auch im 21. Jahrhundert ein oft unterschätzter Risikofaktor.

Es gilt also, den richtigen Vertrag zu wählen und in diesen eine mögliche Sicherheit einzubauen. Wie viele Studien herausstellen, fahren Bauherren bei der Vorfälligkeitsentschädigung mit Annuitätendarlehen besser. Einen weiteren Vorteil erreichen sie mit dem Integrieren von sogenannten Sondertilgungen. Wer seinen Baukredit ablösen muss, kann in dem Fall zuerst eine gesetzlich mögliche Sondertilgung leisten. Danach kündigt er das verbleibende Darlehen und zahlt deutlich weniger an Vorfälligkeitsentschädigung.